住宅ローンを選ぶ際、多くの人が頭を悩ますのが「金利タイプ」の選択です。
金利には「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動型」という3つの主要なタイプがあり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。
この記事では、各金利タイプの特徴を解説し、あなたのライフスタイルや将来計画に最適な選択をするためのポイントをご紹介します。
全期間固定型とは
全期間固定型は、その名の通りローン契約から完済まで金利が変わらない安心感が魅力の金利タイプです。
未来の金利上昇が心配で、「毎月の返済額が変わる不安を感じたくない」という方におすすめです。
メリット
金利の安定により、安心感が得られる
借入期間中の金利が固定されているため、毎月の返済額が変わらず、家計の計画が立てやすいです。
経済状況や金利の変動に左右されることがないため、長期的な安心感があります。
金利上昇のリスクから完全に保護されるので、住宅ローンを支払う間、ずっと安心感を得ることができます。
返済計画が予測可能である
返済額が一定のため、将来の収支計画を立てやすく、突然の金利上昇による返済負担の増加を防ぐことができます。
借入金額の割合によっては金利が優遇される
フラット35の場合、借入金額が総額の90%未満だと金利が優遇されます。
そのため、頭金で1割以上出せるとお得になるのが特徴です。
デメリット
金利が高めに設定される傾向がある
一般的に、変動金利や短期固定金利と比べて、全期間固定型の金利は高めに設定されています。
そのため、初期の返済額が高くなる場合があります。
金利が下落した場合に恩恵を受けられない
市場金利が下落した場合でも、固定金利は変更できないため、変動金利型のローンを選んだ場合と比べて、相対的に高い金利を支払い続けることになります。
繰上げ返済の手数料が高いケースが多い
全期間固定型では、繰上返済や条件変更の際に手数料が高く設定されていることがあります。
また、一定期間は繰上返済ができない契約条件が含まれていることもあります。
固定期間選択型とは
固定期間選択型は、初期の数年間のみ金利を固定し、その後は変動型に切り替わる金利タイプです。
初期の返済額を抑えつつ、将来の金利下降を期待するバランス志向の方に適しています。
メリット
一定期間の金利安定性を得られる
選択した固定期間中（3年、5年、10年など）は金利が固定されるため、その期間中の返済額は変動しません。
これにより、家計の計画が立てやすくなるだけでなく、気持ち的にも安心感を得ることができるでしょう。
柔軟性が高い
固定期間が終了した後、再度固定金利を選択するか、変動金利に切り替えるかを選べます。
これにより、市場の金利状況に応じて有利な条件を選択できます。
市場金利が上昇しそうな時期には固定金利を選び、金利が下がりそうな時期には変動金利を選ぶことで、リスクを分散することが可能です。
比較的金利が低い
全期間固定型に比べ、選択する固定期間が短い場合、金利が低めに設定されることが多いため、初期の返済負担を抑えられます。
デメリット
手数料や手間がかかる
固定期間が終了する度に金利の再選択手続きが必要となり、その度に手数料が発生する場合があります。
また、手続き自体が手間になることもあります。
変動型リスクが一部残存している
固定期間終了後の金利については変動する可能性があり、完全に金利変動リスクを排除することはできません。
固定期間が終了する度に新しい金利を選択する必要があり、その時の市場金利次第で返済額が大きく変わる可能性があります。
特に固定期間終了時に金利が大幅に上昇していると、返済負担が増加するリスクがあります。
心理的ストレスがある
固定期間終了時に金利がどうなるか分からないため、将来の金利変動に対する不安やストレスを感じることがあります。
最初から固定型か変動型のどちらかに決めてしまった方がメンタル的には楽かもしれません。
変動型とは
変動型金利は、一定期間ごとに金利が見直される金利タイプで、低金利時代には特に魅力的です。
初期の返済額を抑え、将来的に金利が下がることを期待する方に最適です。
メリット
比較的金利が低く、返済負担が軽い
一般的に、変動金利は固定金利よりも金利が低い傾向にあります。
そのため、返済負担が軽くなり、その分のコストを教育資金や生活費などに回すことが可能です。
金利下落時に恩恵を受けられる
市場金利が下落した場合、借入金利も下がるため、返済額が減少する可能性があります。
これにより、総返済額を抑えることができます。
返済計画を柔軟に変更できる
一部の変動型では、繰上げ返済の手数料が低く設定されていることが多く、繰上げ返済や早期完済をしやすいです。
最初は35年でローンを組んでいたとしても、返済目処がついたことで手数料をあまりかけずに30年や25年に返済期間を繰上げ、早めにローン生活から解放されることもできるでしょう。
デメリット
金利上昇リスクがある
経済情勢や市場金利の動向を正確に予測することは難しく、予期しない金利変動が発生するリスクがあります。
市場金利が上昇した場合、借入金利も上昇するため、月々の返済額が増加します。
これにより、返済負担が大きくなり、家計に影響を及ぼす可能性があります。
返済計画の不確実性がある
金利が変動するため、将来的な返済額を正確に予測することが難しくなり、返済計画が不安定になる可能性があります。
長期的な家計の見通しを立てにくく、不安要素となります。
変動金利が固定金利を上回ることはあるのか？
変動金利が固定金利を過去に上回ったことはあります。
①バブル期（1980年代後半から1990年代初頭）
1980年代後半から1990年代初頭にかけてのバブル経済期に、金利が急上昇しました。
この期間中、変動金利の基準となることが多い短期金利が大幅に上昇し、変動金利が固定金利を上回ることがありました。
②バブル崩壊後の一時的な金利上昇（1990年代初頭）
バブル崩壊後、1990年代初頭には日本の金融政策の影響で短期金利が高くなり、変動金利が固定金利を上回る時期がありました。
ただし、長期的には低金利政策が続き、変動金利が低下する傾向に戻りました。
変動金利が固定金利を上回る状況は、経済環境や金融政策の変化によって発生します。
日本銀行がインフレ抑制や経済過熱を防ぐために金利を引き上げると、短期金利（変動金利）が急上昇することがあり、変動金利が一時的に固定金利を上回る状況が生じることがあります。
ただし、これらの状況は一時的であることが多く、長期的には経済環境の変化により再びバランスが取れることが一般的です。
バブル崩壊後は変動金利が固定金利を上回ることはない
バブル以降、変動金利が固定金利を長期間にわたって大きく上回ることはほとんどありません。
バブル崩壊後、日本銀行は経済を刺激しデフレと戦うために、長期間にわたり低金利政策を実施してきました。
このため、短期金利は低水準に抑えられてきました。
2016年には、日本銀行はマイナス金利政策を導入し、市場金利はさらに低下し、変動金利が固定金利を上回ることは少なくなりました。
2008年のリーマンショック後、主要国の中央銀行が低金利政策を採用し、それが日本にも波及したという国際的な低金利環境も、変動金利が低く留まっている大きな要因です。
2024年、日本銀行はマイナス金利の解除を発表し、緩やかに金利が上昇していますが、急激に金利が上がることはなく、しばらくは変動金利が固定金利を上回る可能性は低いと言えるでしょう。
ただし、短期間であれば金利動向により変動金利が一時的に固定金利を上回ることはありえます。
そのため、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際には、将来の金利動向を予測しにくい点を考慮し、自分のリスク許容度や返済計画に合った選択をすることが重要です。
いかがでしたか？
住宅ローンの金利タイプは様々ありますが、安定した返済を重視するなら「全期間固定型」、バランスと将来の金利下降を狙うなら「固定期間選択型」、低金利での返済を希望するなら「変動型」がおすすめです。
最適な選択をするためには、金融機関の提供するシミュレーションを活用したり、ファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの手です。
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